成都广义物流

物流仓储可以看作是一条自上而下的产业链，而物流房地产处于顶端。它是所有仓储交易的来源。有了土地，就有了租赁、交易、改造和运营等一系列物流和仓储活动。

第二类分为综合平台和垂直平台。综合平台拥有大量的流量口岸，但仓储交易只是其中之一，只进行简单的信息匹配。交易中没有嵌入平台，服务的专业性较弱。他们不再为房东提供定制服务，这与房东的服务不同。

第三类是第三方仓储服务提供商，解决电子商务、服装、零售、快速消费品等企业对第三方的需求。无论是仓储+经营还是仓储+配送，中小企业自身建设的弊端都是显而易见的。由于缺乏专业经验，难以进行精细分类和有效管理。在降低物流成本和提高业务效率方面，与专业第三方存在很大差距。

一家独霸，百家争鸣

目前，国内高端仓储市场可以概括为“一家主导、百家争鸣”。第 一梯队只有一家公司，与其他企业的存储面积相比，已经拉开了4~5倍的差距。

物流房地产开发的三个环节

物流房地产的发展可以分为三个环节：融资征地、建设运营和财务杠杆。

■ 融资征地是指在向房地产开发商或物流企业融资后，根据实际需要，通过选址进行征地。

■ 施工和操作可根据客户类型定制。建成后，除提供租赁服务外，还可以为客户提供设备租赁、信息收集等多种服务。

■ 财务杠杆通常使用短期负债来杠杆化长期资产。如果物流地产只依赖租金和地价，回报周期将大大扩大。通过私人房地产基金，它可以加快资金流动，提高杠杆率。

物流仓储平台可分为综合平台和垂直平台。综合平台，如同城58，是多类别、高流量的综合信息平台。包括：招聘、房地产、二手车、二手市场、当地服务和其他生活服务。其中，仓库租赁和交易只是房地产的一部分。房东在平台上发布仓库信息。该平台只负责简单匹配，不提供其他专业服务。

中国拥有8000多亿的仓储市场，其中中小企业占80%以上。然而，国内大部分仓储资源方，客户群主要是大B客户，一般租赁面积超过5000平方米。易储、仓忧等企业以中小微企业为服务对象，抓住他们找仓的痛点：一是找不到仓库，二是找不到一定合适，帮助中小企业解决投资和选址问题，信息不匹配、房屋搜索效率低、区域访问政策等。